行业爆雷潮下长租公寓“青客”赴美上市:7年亏损20亿资金流亮红灯 租金贷模式潜藏爆雷风险

宏图财经网   admin   2019-10-14 08:13

  中国网科技10月9日讯(记者 胡爱善)暴雷不断的长租公寓行业,近日传出喜讯——总部位于上海的长租公寓平台青客公寓(Q&K International Group)已向美国证券交易委员会提交首次公开募股(IPO)文件,根据该招股书,青客公寓计划在纳斯达克上市,股票交易代码为“QK”,预计融资1亿多美元。摩根士丹利和中国国际金融有限公司(中金公司)将共同担任此次IPO的承销商。

  通过青客公寓的招股书,中国网科技记者发现了这个曾被舆论称为“比贩毒还暴利”的行业不为人知一面:重资产模式下,企业背负着沉重的财务成本,被迫通过“极致金融化”的模式来维持生存,而极低的“租金差”则让企业的盈利前景变得更为渺茫。

  公开资料显示,青客公寓于2012年4月成立,其招股书称“公司在2000元以下公寓长租平台中市占率第一,在中国长租公寓租赁市场主要运营商中排名第三”,采用分散式运营模式,通过5-6年长期租约向房东租赁房屋,在经过统一改造翻修后再出租,以中间的租金差价作为主要收入来源。

  成立7年累计亏损超20亿元 快速扩张导致资金流频频亮“红灯”

  招股书显示,青客公寓过去几年保持快速扩张趋势。在收入上,公司在2018年财政年度实现净收入8.899亿元,同比增长70.3%。在截至2019年6月30日的过去9个月中实现净收入8.989亿元,同比增长51.4%。在可租用的单位数量上,也从2017年9月30日的44199增长到今年6月30日为96854,增幅为119%。  

行业爆雷潮下长租公寓“青客”赴美上市:7年亏损20亿资金流亮红灯 租金贷模式潜藏爆雷风险

  从经营区域来看,青客95.8%可供出租单位位于以上海为中心的长三角特大城市群,其中上海拥有62719占比64.7%,苏州、杭州占比也不小。

  快速扩张成绩难掩青客在盈利上的尴尬境地,截至2019年6月30日,公司累计净亏损20.286亿元。2017财年、2018财年和截至2019年6月30日的9个月,青客净亏损分别为2.454亿元、4.999亿元和3.732亿元。

  快速业务扩张,以及不断的亏损失血,让青客资金流频亮红灯,负债率维持在高位。2017财年、2018财年和截至2019年6月30日的9个月,流动负债分别比流动资产多6.311亿元、15.219亿元和9.407亿元。

  截至到今年6月30日,青客的总资产为20.35亿元,总负债27.03亿元,负债率高达132.8%。2018年9月30日的负债率为149.7%。

  青客在招股书中警示,这些因素会让外界对于公司有能力持续经营提出很大怀疑。不过,公司打算继续花费大量资金来扩大业务。面对更大的资金需求,快速赴美上市成为青客的必然之路。

  房租贷、融资租赁并举 青客将业务金融化做到极致

行业爆雷潮下长租公寓“青客”赴美上市:7年亏损20亿资金流亮红灯 租金贷模式潜藏爆雷风险

  青客天使合伙人屈成才此前在接受采访时说,做公寓行业需要投入大量资金。“你要向房东支付租金,要装修,要购置家具家电,平均一间房的成本价格在1.5万元-2万元,而租客的钱是慢慢给你的。转租的差价并不是很高,投资回报时间比较长。”

  青客的招股书也揭示公寓长租经营模型是一个重资产模式:在获得新房源时需要预付几个月的租金给房东,以及翻修改造收来的公寓,并增加一个卧室;从与房东签订租赁协议获得公寓到从租户那里获得第一笔租金大概需要八十多天。

  2017财年、2018财年和截至2019年6月30日的9个月,公司在经营活动中耗费的净现金分别为4360万元、1.17亿元和5570万元。因此,青客在经营中把金融手段发挥到了极致,来提前获得经营活动所需资金。

  首先是通过给予折扣方式,鼓励租户使用其与金融机构合作的房租信贷产品,这样青客会从金融机构那里获得一笔一次性多达24个月的租金,且这笔钱使用不受任何限制。截至2019年6月30日,青客出租房源中高达65.2%的比例,是通过贷款方式支付的。

  其次,为了缓解前期装修所需要的资金压力,青客在在2018年8月份与一家国有银行旗下融资租赁公司合作,采用售后回租的方式获得急需的装修资金。截至2019年6月30日,青客全部公寓的24.1%是根据这一合作来进行翻修。前述银行系融资租赁公司为控制风险,与青客签订的协议也比较严苛。根据双方协议,青客需按月租总额的三倍向银行缴纳保证金,上海杭州两座城市入住率若分别低于75%和85%,押金将增加一倍。

  然而上述两种金融模式也潜藏着风险,青客在招股书中警告:“我们一直依赖租客的预付租金来资助我们成长。如果租赁协议在预付资金所涵盖的租期内终止,我们需要退还还未使用的预付租金。” 对于未使用的预付租金需要退还给租户或者金融机构,这可能会导致没有足够资金归还所有未使用的租金,进而产生暴雷现象。

  扩张市场拉低“租金差” 青客短期难盈利

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